Evaluando solo el perfil de PropConnect en su pico —sin conocer el desenlace— el modelo situó Unit economics como causa nº1. Causa documentada: Competencia.
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Causa documentada
PropConnect lanzó el primer servicio iBuyer de Colombia, ofreciendo a los propietarios ofertas de efectivo instantáneas sobre sus propiedades y revendiéndolas con un margen. El modelo funcionó en el mercado alcista de 2020-2021: la empresa compró 180 viviendas y las revendió con un margen promedio del 6%. Cuando el banco central de Colombia subió las tasas del 1.75% al 13.25% en 2022 para combatir la inflación, el mercado inmobiliario se congeló. PropConnect tenía $12M en inventario de propiedades financiado a tasas variables. Los costos de mantenimiento superaban el rendimiento de alquiler en 3 veces. La empresa intentó deshacer posiciones con pérdidas y cerró silenciosamente.
Lección
“Los modelos inmobiliarios intensivos en balance deben hacer pruebas de estrés frente a escenarios de tasas de +5-10% antes de desplegar capital. El modelo solo funciona en entornos de tasas persistentemente bajas.”