Evaluando solo el perfil de CasaDirecta en su pico —sin conocer el desenlace— el modelo situó Unit economics como causa nº1. Es exactamente como murió.
Timeline de Eventos Clave
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Causa documentada
CasaDirecta lanzó un modelo iBuyer en Ciudad de México y Guadalajara, ofreciendo a los vendedores una oferta de efectivo instantánea en 48 horas sobre su vivienda. El modelo funcionaba elegantemente en 2020-2021 cuando Banxico mantenía las tasas cerca del 4%. La empresa procesó 220 transacciones en 2021 con un spread promedio del 5.8%. El ciclo de subida de tasas de Banxico, del 4% en junio de 2021 al 11.25% a principios de 2023, destruyó la economía. Los costos de mantenimiento de las propiedades se triplicaron. La línea de crédito respaldada en dólares que financiaba las compras de viviendas se volvió prohibitivamente cara. La empresa intentó un pivote a un modelo de corretaje tradicional pero carecía de la red de agentes. Las operaciones se liquidaron y el inventario de propiedades restante fue vendido con pérdidas.
Lección
“Los modelos inmobiliarios intensivos en balance solo deberían financiarse si la dirección ha modelado explícitamente el escenario de +700bps en tasas y tiene un plan de liquidación si se materializa en 24 meses.”