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// COMPARATIVA DE STARTUPS

QuintoAndar (2022 crisis) vs Opendoor (2022 crisis)

QuintoAndar (2022 crisis) fracasó en 2022 por Economía Unitaria. Opendoor (2022 crisis) fracasó en 2022 por Mal Timing. Causas distintas, sectores distintos, épocas distintas — pero el mismo resultado en la simulación.

MÉTRICA🔥 QuintoAndar (2022 crisis)🔥 Opendoor (2022 crisis)
SectorProptechProptech
PaísBrazilUSA
Fundada20132014
Murió20222022
Recaudó$780M$1.9B
Pico$5.1B valuation$18B valuation
Causa PrincipalEconomía UnitariaMal Timing

// POR QUÉ FRACASÓ CADA UNA

🔥 QuintoAndar (2022 crisis)
Economía Unitaria
QuintoAndar, el marketplace líder de alquiler en Brasil, recaudó 780M$ y alcanzó una valoración de 5.100M$. En 2022 la tasa SELIC de Brasil subió al 13,75%, aumentando los costes hipotecarios y reduciendo la fluidez del mercado de alquiler. QuintoAndar despidió a 300 empleados, redujo el gasto en marketing y tomó una depreciación de valoración interna de más del 60%.
// LECCIÓN
Los marketplaces inmobiliarios están correlacionados con el macro incluso cuando no mantienen inventario. Las subidas de tipos ralentizan la velocidad de las transacciones, reducen los anuncios y comprimen las tasas de comisión simultáneamente.
🔥 Opendoor (2022 crisis)
Mal Timing
Opendoor fue pionero en el iBuying — comprar casas directamente, hacer mejoras y revenderlas. El modelo requiere comprar barato y vender más caro en un mercado alcista. Cuando la Fed comenzó las subidas agresivas de tipos en 2022, los tipos hipotecarios se duplicaron del 3% al 6%+, los precios de las viviendas cayeron y Opendoor quedó atrapado con inventario comprado a precios máximos. El tercer trimestre de 2022 vio una pérdida neta de 928M$.
// LECCIÓN
El iBuying es una apuesta inmobiliaria apalancada. Cuando los tipos se duplican, la apuesta pierde por los dos lados: las casas que posees valen menos Y el grupo de compradores que pueden permitirse comprarlas se reduce.

// EN LA SIMULACIÓN

QuintoAndar activa RENTAL_MARKET_RATE_SENSITIVITY — la simulación modela los marketplaces de alquiler como sensibles indirectamente a los tipos: los tipos hipotecarios crecientes reducen la oferta de alquiler (los propietarios retienen en lugar de alquilar) y reducen la velocidad de las transacciones.

Opendoor activa IBUYING_INVENTORY_RATE_TRAP — la simulación modela el iBuying como teniendo resistencia cero a las subidas rápidas de tipos cuando el inventario se mantiene a costes de adquisición de precio máximo.

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